+7 (495)922-32-22
+7 (499) 487-33-10
понедельник — пятница, с 0900 до 1800
8.08.2011

Договор аренды помещений: важные моменты


Все предприниматели, являющиеся юридическими лицами, не раз сталкивались с вопросом аренды помещений. Одним, у которых нет недвижимого имущества в личной собственности, приходилось выступать арендаторами, другим - арендодателями. Отношения между первыми и вторыми строятся на договорной основе. И поскольку любая сделка с недвижимостью всегда сопряжена не только с высокой доходностью, но и с высокими рисками, как для арендодателя, так и для арендатора, то должное внимание необходимо уделять договору аренды помещений.

Актуальность договора аренды

Можно с уверенностью сказать, что договор аренды сегодня является одним из наиболее востребованных и часто заключаемых договоров среди бизнесменов всех уровней и масштабов. Его актуальность обусловлена, прежде всего, реальной возможностью получения дополнительной прибыли для предпринимателя, без отчуждения имущества. Арендатор ограничивается правом владения или правом пользования помещением.

Кроме того, привычный для нас договор аренды не ограничивается единственным назначением - офис компаний, а предполагает использование недвижимости в самых разных предпринимательских целях: складское помещение, торговая точка, административный корпус и т.д. Поэтому, пользуясь повышенным спросом, объекты недвижимости занимают важное место в гражданском обороте, равно как и сделки с ними.
В договоре аренды в выигрышном состоянии оказываются обе стороны.

Так, предприниматель, инвестировавший один или несколько раз деньги в недвижимость, желает не только вернуть потраченное, но и приумножить свою прибыль от сдачи последней в аренду. Вторая сторона, снимает так необходимое ему помещение, при помощи которого она может реализовать свои бизнес - идеи, например, встречая гостей в офисе или храня продукцию на складе, платя за это соответствующую плату.

Таким образом, обе стороны – и арендатор, и арендодатель, получают свой доход, без перехода права собственности на объект недвижимости, за исключением заключения договора аренды помещений с последующим правом выкупа.

Право собственности

Мы рассмотрим стандартный договор аренды помещения, которое принадлежит арендодателю на праве собственности, а значит никем и ничем не ограничено. Именно право собственности на вещь отличается полнотой содержания и полномочий.

Говоря юридическим языком, собственнику принадлежит триада правомочий, состоящая из владения, пользования, и самое главное распоряжения тем или иных объектом недвижимости. Только собственник имеет право совершать с принадлежащим ему объектом недвижимости любые действия, при условии, что они не противоречат действующему законодательству и не нарушают права и интересы других лиц.

Право собственности подтверждается специальным документом – Свидетельством о праве собственности, внесенным в Единый государственный реестр прав (ЕГРП), которое имеет установленную форму и выдается государственным органом.

Предмет договора

Одним из существенных условий договора аренды является его предмет, которым и выступает объект или объекты недвижимости.

Если обратиться к действующему гражданскому законодательству РФ, то по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату, во временное владение и пользование или во временное пользование.

Предмет договора должен быть максимально обозначен, иметь отличительные черты, параметры и характеристики. Так, нужно прописать адрес и размеры помещения, количество комнат или подсобок, его состояние, этажность, наличие или отсутствие предметов мебели и прочее. Одним из существенных признаков, которым должен обладать объект аренды, является так сказать его «непотребляемость» То есть, передаваемый в аренду объект, не должен терять своих натуральных свойств при   использовании.

Стоит отметить, что говоря об аренде помещений, мы всегда имеем в виду именно нежилые помещения, поскольку аренда помещений, предназначенных к проживанию в нем людей, относится к отношениям найма, а не аренды.

Срок договора аренды

Договора аренды помещений могут заключаться на любой срок, но оптимальным вариантом является десять календарных месяцев. Именно такой срок аренды, пусть и предусматривающий неоднократную пролонгацию, не создает обязанность регистрировать заключенный договор в государственных органах.

Арендные платежи

В договоре аренды может быть указана фиксированная сумма ежемесячных платежей на весь период действия договора, но разумнее прописывать их каждый месяц в дополнительных соглашениях. Дополнительные соглашения после подписания их сторонами или их уполномоченными представителями приобретают юридическую силу, и являются неотъемлемой частью договора. Это позволит не потерять арендодателю часть прибыли в случае инфляции или при наступлении иных неблагоприятных обстоятельств.

Ремонт помещений

В договоре аренды помещений необходимо отдельно оговорить ситуации, связанные с проведением капитального или косметического ремонта. Четко прописать, кто и какой ремонт может или обязан провести. Как это скажется на размере арендной платы, будет ли произведен соответствующий вычет стоимости ремонта из арендной платы, произведенного за счет арендатора или нет, и тому подобные условия. Это поможет избежать возникновения конфликтов.

Прочие условия

В договор аренды помещений могут быть включены и прочие условия, которые являются существенными для сторон. Например, касающиеся использования помещения строго по назначению (целевое назначение); условия, касающиеся качества объекта аренды и распределения обязанностей по устранению выявленных недостатков объекта и оплате коммунальных платежей; порядок возврата объекта после прекращения действия договора и т.д. Стоит отметить, что если у имущества есть какие-либо обременения, это также стоит прописать в договоре.

В общем и целом качественный, хорошо составленный, предельно защищающий права, как арендатора, так и арендодателя, договор аренды должен предусмотреть максимально возможное количество условий, которым стороны не всегда уделяют должное внимание на стадии подготовки договора. Кроме того, включение в договор аренды и рассмотрение различных ситуаций, а также путей разрешения спорных вопросов еще на стадии переговоров потребует в будущем меньших временных и финансовых затрат.