Современной тенденцией является вовлечение в гражданский оборот тех объектов недвижимости, которые длительное время были изъяты из него. Среди таких объектов особое место занимает предприятие, являющееся объектом гражданско-правовых отношений, с присущими ему особенностями. Кроме того, действующее гражданское законодательство РФ относит предприятие к недвижимому имуществу. В настоящее время выделяется два основных варианта покупки работающего предприятия. Это приобретение акций у компании, которая владеет предприятием. И покупка самого предприятия как имущественного комплекса, которому и будет уделено внимание.

Специфика

Предприятие, как объект недвижимости и гражданско-правового оборота обладает спецификой  имущественного комплекса, которая заключается не в элементах предприятия, отнесенных законодателем к недвижимости, а в наличии в составе предприятия исключительных прав на результаты творческой деятельности, а также средств индивидуализации продавца и производимой им продукции.

В общем, вместе с переходом к новому собственнику прав на обозначение, которые являются средствами индивидуализации предприятие, напрашивается вывод, что оно передается как готовый бизнес, при котором компания уже занимает определенное  положение на рынке и имеет сложившуюся репутацию, установившиеся деловые связи, и  клиентуру.

Договор купли – продажи предприятия

Заключая договор купли–продажи предприятия, нужно знать, что главным его элементом и одновременно особенностью является предмет, т.е., само предприятие, в состав которого входят как материальные, так и нематериальные составляющие.

К элементам материальным относятся земельные участки, здания и сооружения, где собственно располагается предприятие и его комплексы, а также помещения с соответствующей оснасткой: магазины, товарные склады, касса, где хранятся наличные денежные средства.

К нематериальным составляющим предприятия относят имущественные права, к которым относят обязательства, взятые на себя по договорам с контрагентами, кредиторскую и дебиторскую задолженность, а также исключительные права на результаты творческой деятельности, на средства индивидуализации продавца и его товаров, в том числе фирменное наименование, знак качества и товарный знак.
Возвращаясь к предмету договора купли–продажи предприятия, которое является существенным условием договора, важно максимально четко его описать. В противном случае договор могут признать недействительным по решению суда, ибо такие прецеденты, когда предмет договора продажи предприятия не был четко определен, имеются.

Задолженность

Следующий момент, которой нужно  прописать в договоре – это задолженность предприятия.  При наличии которой, ее относят к нематериальным активам. Это важно, потому что новый собственник предприятия будет отвечать по всем его долгам, которые он принял на себя, подписав передаточный акт.

В противном случае, если задолженность не была указана в договоре купли–продажи, не указана в акте приема–передачи предприятия и покупатель не знал о ней, он может потребовать соразмерного уменьшения покупной стоимости.

Лицензии

Состав покупаемого предприятия является еще одной особенностью соответствующего договора. Так в состав предприятия необоснованно не входят те права, которые продавец получил на основании лицензии, что лишает покупателя заниматься деятельностью на основании лицензии, возобновить действие которой также представляется невозможным.

Вместе с тем покупатель получает в свое распоряжение персонал предприятия, оборудование и иную материально-техническую базу, которая предназначена для осуществления именно лицензируемой деятельности. Здесь ситуация осложняется, поэтому при рассмотрении возможности приобретения предприятия, стоит обратить внимание на наличие лицензий.

Стоимость

Стоимость предприятия, порядок и сроки проведения расчетов также являются существенным условием договора купли-продажи предприятия, и складываются из стоимости передаваемого недвижимого имущества, земельного участка или его части и прочих составляющих. 

Порядок заключения договора

Договор продажи предприятия является специфическим видом среди иных договоров купли–продажи недвижимого имущества, поэтому вначале необходимо  подготовить акт инвентаризации и заключение независимого аудитора о составе предприятия и его рыночной стоимости. Следующими документами являются: реестр обязательств предприятия, которые автоматически включаются в его состав и переходят к покупателю и подтверждение уведомления всех кредиторов. Без этих документов, а также без бухгалтерского баланса договор не может быть заключен.

Государственная регистрация договора

После того как договор купли–продажи предприятия был подписан сторонами его необходимо зарегистрировать, также как и переход права собственности. Государственная регистрация является обязательным условием, поэтому ее неосуществление влечет за собой недействительность договора, а все полученные по нему денежные средства взыскиваются в качестве неосновательного обогащения.
Кроме того, если было нарушено правило и о форме совершения сделки купли–продажи предприятия (письменная нотариальная форма), а также если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора и перехода права, то по требованию потерпевшей стороны суд может вынести решение о регистрации такой сделки.

Передача предприятия

Фактическая передача предприятия от продавца к покупателю осуществляется при помощи подписания передаточного акта, в котором должна быть указана следующая информация:

• сведения о составе предприятия;
• доказательства уведомления всех кредиторов о продаже предприятия;
• перечень имеющихся недостатков переданного имущества;
• перечень имущества, обязанности  по передаче которого не были исполнены продавцом в связи с утратой.

С момента подписания передаточного акта продавцом и покупателем, предприятие считается переданным последнему.

Недостатки предприятия

Если предприятие было передано покупателю с недостатками, то он имеет право требовать от продавца расторжения заключенного договора, за исключением случаев, когда покупатель знал или должен был знать о наличии таковых, и это сможет доказать продавец.

Принудительное расторжение договора

Говорить о принудительном  расторжении договора купли–продажи предприятия через суд можно тогда, когда покупатель обнаружил в переданном ему товаре – предприятии такие недостатки, за которые продавец несет ответственность, и более того, наличие таких недостатков делает предприятие непригодным для реализации целей, предусмотренных договором. При этом важным моментом является и то, что продавец не смог или не захотел устранить такие недостатки  в  установленные договором или законом сроки, или такие недостатки носят неустранимый характер.

К договору продажи предприятия могут применяться и положения действующего ГК РФ об изменении или расторжении договора и о последствиях недействительности сделок, в соответствии с которыми в частности предусмотрен возврат переданного по договору в «натуре», при условии, что такое взыскание или возврат не нарушают права и законные интересы кредиторов обеих сторон, а также иных лиц и не противоречат общественным интересам.

Учитывая нюансы, перечисленные выше можно не допустить совершения ошибок при заключении сделки по купле-продаже предприятия, и исключить существенные имущественные потери для сторон.