Среди физических лиц, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, одним из самых распространенных договоров считается договор аренды, связанный с арендой движимого имущества, например, автомобилей и недвижимого, например, офисного помещения, склада, торговых площадей или жилого фонда для сотрудников. Но перед тем, как подписать договор аренды, необходимо уделить время для его внимательного изучения, дабы избежать рисков, например, потери денежных средств.

Подготовительный этап

Для того чтобы минимизировать возникновение рисков по договору аренды, следует начать работу по их снижению еще на стадии подготовки договора, которая предшествует его составлению и подписанию.
Первое на что нужно обратить внимание – это стороны договора аренды. На первый взгляд ничего сложного здесь нет, поскольку сторонами являются арендатор и арендодатель. Но в качестве последнего может выступать только собственник или лицо им уполномоченное. Поэтому, перед составлением договора аренды проверьте у лица, выступающего в качестве арендодателя, наличие правоустанавливающих документов на объект недвижимости. После предоставления Свидетельства на право собственности или иного документа, сверьте данные, указанные в нем, с данными арендодателя.

В тех случаях, когда лицо, выступающее в качестве арендодателя, на основании документов собственником не является, он должен представить документ, дающий право на заключение договора аренды в отношении данного объекта недвижимости. Например, заверенную нотариально доверенность,  договор на оказание посреднических услуг или иной документ, в котором четко выражена воля собственника на делегирование этому лицу права сдавать вещь в аренду.

Кроме того, при выборе контрагента, отдайте предпочтение не частному лицу, а компании, обладающей статусом юридического лица, в особенности, если вы желаете заключить договор длительной аренды недвижимого имущества. Данная рекомендация актуальна потому, что все расходы, связанные с ремонтом арендуемого имущества юридическое лицо - арендатор может учесть в расходах при налогообложении прибыли.

Срок аренды

Срок аренды можно назвать не только существенным условием договора, но и тем фактором, от которого зависит обязанность сторон пройти процедуру государственной регистрации, что связано с материальными и временными затратами.

Нужно помнить, что все договора, заключенные на срок один год и более, подлежат обязательной государственной регистрации, без которой договор аренды будет считаться незаключенным.
Учитывая это правило, большинство арендаторов идут на маленькую, но законную хитрость: заключая длительные договора аренды недвижимости сроком на одиннадцать месяцев с условием автоматической пролонгации на аналогичный срок.

В итоге, мы получаем длительные договорные отношения и отсутствие обязанности проходить процедуру государственной регистрации.

Еще одним вариантом, позволяющим избежать государственной регистрации, является отсутствие срока в договоре аренды недвижимого имущества, что делает его бессрочным.

Выбирая один из двух законных способов, стороны освобождаются от обязанности оплачивать государственную пошлину за государственную регистрацию и экономят время, которое могло уйти на эту процедуру.

Распределение расходов

На стадии составления договора аренды особое внимание следует уделить и самому рискованному пункту - распределение текущих расходов по содержанию недвижимого имущества. С одной стороны действующий Гражданский Кодекс РФ прописывает, что расходы по содержанию имущества несет арендатор. С другой стороны, в отличие от теории, на практике все оказываемые коммунальные услуги должен оплачивать арендодатель, с которым заключены все договора с коммунальными службами.

Поэтому арендатор, выполняя правила установленные нормами ГК РФ, должен компенсировать арендодателю понесенные им расходы по договорам с коммунальными службами.

В настоящее время сложилось несколько вариантов документального оформления такой компенсации, начиная от наиболее распространенного - включения коммунальных услуг в арендную плату и заканчивая составлением дополнительных соглашений к договору аренды или вовсе дополнительных договоров, например поручительства.

Но, несмотря на такое многообразие оптимальным вариантом, который полностью соответствует правилам ГК РФ, является включение в текст договора аренды пункта об обязанности арендатора перечислять оплату за коммунальные услуги сверх установленной сторонами арендной платы. Кроме того, этот способ совершенно прозрачен для учета доходов и расходов, и для налогообложения.

Окончательно отпадет повод для споров о начислении или не начислении НДС при выборе этого варианта, если сумма, подлежащая перечислению для оплаты за коммунальные услуги, будет прямо указана в договоре аренды недвижимости.

Улучшения имущества

Еще одним важным моментом, к которому нужно подойти ответственно является  указание в договоре на последствия проведения улучшений арендуемого имущества, т.к.  именно от точных и четких формулировок договора зависит размер подлежащего уплате налога на прибыль.

В действующем гражданском законодательстве содержится указание на то, что если арендатор, произведший с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, имеет право на получение материального возмещения стоимости улучшений после прекращения договора аренды. Иной порядок для компенсации таких улучшений может быть установлен в договоре.

Таким образом, сторонам предоставляется абсолютная свобода для определения условий возмещения расходов, понесенных в связи с улучшением имущества.

Варианты

Первый вариант

Одним из вариантов, который стороны могут включить в договор аренды, является условие о том, что все понесенные арендатором расходы на улучшение имущества, должны быть возмещены сразу после их совершения при помощи зачета в счет текущей арендной платы. Прописывая данный вариант в договоре нужно знать, что он изменит порядок начисления амортизации по улучшениям, поскольку право на возмещение понесенных расходов возникнет у арендатора сразу же, а не после окончания действия договора аренды. Это означает, что вместе с зачетом стоимости улучшений в арендную плату, право на амортизацию таких улучшений переходит от арендатора к арендодателю вместе со всеми документами являющимися основанием для начисления амортизации.

Поэтому рекомендуется зафиксировать в договоре аренды недвижимости обязанность арендатора по передаче документов в установленный срок и установить ответственность за нарушение настоящих условий.

Второй вариант

Еще одним интересным вариантом, связанным с улучшением и понесенными арендатором расходами, является включение в договор аренды условия о не возмещении стоимости неотделимых улучшений. Подобные договора встречаются чаще предыдущих, но это никак не влияет на желание арендаторов заключать подобные договора.

Выкуп имущества

Интересным условием, которое может быть вписано в договор аренды и которое установлено в ГК РФ, является пункт о том, что арендуемое имущество может перейти в собственность арендатора  после окончания срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, установленной сторонами в договоре.

Такое условие весьма редко можно найти в договорах аренды недвижимого имущества, но если вы все же решили включить его в текст договора, то следует четкого определить стоимость объекта. Подобное условие объясняется тем, что выкуп арендуемого имущества с точки зрения налогового права является реализацией товара, а значит порождает право на вычет входного НДС по приобретенному имуществу у арендатора, вместе с правом на начисление амортизации на имущество.

А арендодателю придется заплатить и НДС, и налог на прибыль с проданного товара, которым является объект недвижимости. При этом все налоги будут исчисляться с выкупной цены имущества, которую нужно прописать в договоре.

При подготовке, составлении и подписании договора аренды недвижимого имущества необходимо уделить внимание не только вышеизложенным моментам, но и всем остальным пунктам договора, поскольку при заключении столь важного документа, риск несения финансовых потерь может крыться и в иных разделах.