Сегодня велик спрос не только на помещения, отведенные для проживания людей, торговые, предпринимательские и складские нужды, но и на необходимость закрепления будущих правоотношений в предварительном договоре аренды. Сущность предварительного договора аренды состоит в том, что еще нет ни объекта недвижимости, ни права аренды в отношении его с юридической точки зрения, но в то же время стороны – арендатор и арендодатель уже активно взаимодействуют между собой, а следовательно несут расходы в счет будущего основного договора аренды. Все это отражается в предварительном договоре. Поскольку в действующем гражданском законодательстве РФ предварительному договору отведено минимум места, то вопросы, связанные с ним, зачастую регулируются судебной практикой.

Предмет договора и его особенности

Поскольку в Гражданском Кодексе РФ закреплено правило о том, что ничтожным признается заключенный договор, в котором речь идет о несуществующей вещи, то, помня особенность предварительного договора, его предметом является обязанность сторон заключить в будущем основной договор аренды в отношении конкретного объекта недвижимости. Таким образом, закон допускает заключение предварительного договора аренды, как при отсутствии объекта недвижимости (например, самовольная постройка или недвижимость, не прошедшая кадастровый учет), так и при отсутствии у одной из сторон прав на него в момент заключения  договора.

Особенности

При заключении предварительного договора, у стороны есть намерение породить обязательства в отношении объекта недвижимости в будущем, но в настоящем это лицо (сторона договора) вещью еще не распоряжается. Поэтому на основании заключенного предварительного договора, не может возникнуть каких–либо прав на недвижимость у арендатора. Если арендодатель знал или должен был знать, что на объект недвижимости, который является предметом договора, не существует прав, то это является основанием для признания заключенного предварительного договора аренды мнимой сделкой  или ничтожным по решению суда.

Предварительный договор аренды заключается и действует на основе принципа исполнимости, что также играет значительную роль для сторон и для судебных органов. Хотя во многих случаях этот принцип не является критерием оценки действительности предварительного договора без учета воли сторон.

Возвращаясь к такой особенности предварительного договора, как неопределенность объекта недвижимости, стоит отметить, что нередко он отсутствует вообще, например, не построено здание, торговый центр, жилой дом, или не проведена техническая инвентаризация, что делает конечные характеристики объекта недвижимости и предмета договора неизвестными для обеих сторон.

Поскольку предмет договора является одним из существенных условий, без которого договор будет считаться незаключенными, то следует указать данные, которые позволят максимально точно установить объект аренды. Кроме того, стороны должны еще в предварительном договоре согласовать отличительные характеристики объекта, позволяющие его индивидуализировать.

Этот момент важен, как для определения объекта недвижимости, являющегося предметом предварительного и основного договоров аренды, так и для судов, при оценке «заключенности» предварительного договора и на стадии его исполнения, т.е. при заключении основного договора аренды.

Если в предварительном договоре речь идет об объекте недвижимости, который не существует, например, не построен, то в данном случае не может быть осуществлена его индивидуализация обычным путем с полным перечислением  важных характеристик. Поэтому для индивидуализации несуществующего объекта аренды применяется его описание с указанием адреса объекта недвижимости, проектные характеристики и порядок уточнения данных об объекте.

Важно четко и максимально полно описать будущий объект аренды, поскольку в противном случае, неполно-указанные характеристики могут повлечь за собой неисполнимость предварительного договора аренды, например, по причине недобросовестности одной из сторон, которая будет ссылаться на невозможность доказать, что возведенный объект соответствует объекту, описанному в предварительном договоре.
Для тех сторон, которые хотят заключить основной договор аренды, но не могут, по причине того, что первоначальный объект недвижимости существенно изменяется и следовательно, заключение основного договора аренды не укладывается в рамки исполнения предварительного договора, им рекомендуется  заключить новый договор.

Существенные условия

Помимо объекта, существенным условием предварительного договора аренды является размер арендной платы и порядок ее начисления. Кроме того, любые условия основного договора, отраженные в предварительном договоре, приобретают характер существенных условий.

Срок

Еще одним важным условием, которое следует отразить в предварительном договоре – это срок заключения основного договора аренды. При его отсутствии используются общие нормы гражданского права, и применяется годичный срок, который начинает отсчёт со дня заключения предварительного договора.

В соответствии с ГК РФ срок, указанный в предварительном договоре может определяться календарной датой, зависеть от события, которое обязательно наступит или исчисляться временными периодами. При определении срока в предварительном договоре можно выбрать любой из этих вариантов, но наиболее востребованным является комбинированный способ, который определяется в виде периода времени прошедшего после наступления какого-то существенного события, например, регистрация права собственности на объект. При выборе комбинированного способа нужно знать, что суды видят в нем ошибку, которая заключается в привязке начала периода к моменту, который не является конкретной календарной датой или событием, носящим скорее вероятностный характер. Исходя из указанного, суды могут посчитать установленный в предварительном договоре срок несогласованным и применить общий годичный срок, по истечении которого действие предварительного договора  будет прекращено.

Конечно, чтобы избежать недоразумений, можно указать неизбежное событие,  но это  сделает конструкцию предварительного договора не очень удобной для применения в отношении строящихся объектов недвижимости, т.к. недобросовестный арендатор может злоупотребить отсутствием возможности заключить основной договор аренды и потребовать расторгнуть предварительный договор.

Идеальным выходом для сторон станет применение комбинации - условия о сроке и отлагательного или отменительного условия. Другими словами, можно привязать заключение основного договора аренды к исполнению определенного условия, но не позже установленной даты.

Расчеты

Одним из способов обеспечения для заключения основного договора аренды является выплата будущим арендатором денежных средств, например задатка, который одновременно является  обеспечением, доказательством и платежом по предварительному договору.

Хотя Высший Арбитражный Суд РФ говорит о невозможности применения задатка в предварительном договоре, предлагая сторонам предусмотреть непоименованный способ обеспечения, связанный с передачей денег арендодателю. В предварительном договоре рекомендуется максимально четко прописать условия передачи такого обеспечительного платежа, его возврата и случаи утраты.

Обеспечительный платеж носит возвратный характер, что в свою очередь не влияет на включение в предварительный договор условий о его зачете в счет будущих платежей, причитающихся по основному договору аренды.

Если в предварительный договор не было включено условие о возврате обеспечительного платежа, а основной договор не был заключен, то платеж,  полученный от арендатора будет считаться неосновательным обогащением арендодателя, даже если в незаключении договора нет вины ни одной из сторон. Аналогично обстоит дело с авансовым платежом и платежом, который стороны обозначили, как задаток.

Практика применения предварительных договоров в настоящее время требует четкого и детального правового регулирования, представляя собой, скорее юридические изощрения, нежели установленные правила, поэтому, заключая предварительный договор аренды, обратитесь за помощью к профессионалам.