В настоящее время ежедневно заключаются десятки тысяч различных договоров аренды как движимого, так и недвижимого имущества. В отличии от имущества движимого, большая часть договорных отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество – жилые и нежилые помещения, подлежат обязательной государственной регистрации. Регистрируется сам заключенный договор (совершенная сделка) и произошедший в связи с этим переход права собственности.
Такая обязательность государственной регистрации договора аренды устанавливается действующим гражданским законодательством РФ и определяется объектом и сроком аренды. Кроме того, только прошедшие процедуру государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества считаются заключенными, а значит, вступают в действие.
Виды договоров аренды
Не все договора аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, но среди тех, для которых эта процедура обязательна, можно выделить следующие виды договоров:
- 1.
договора аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок более одного года;
- 2.
договора аренды предприятий, таких как имущественные комплексы, вне зависимости от продолжительности такой аренды;
- 3.
договора аренды земельных участков, входящих в лесной фонд;
- 4.
договора субаренды, к которым применяются вышеуказанные правила о договорах аренды;
- 5.
соглашения о передаче или об уступке прав и обязанностей по договору аренды;
- 6.
дополнительные соглашения к договору аренды, которые вносят изменения в первоначальный договор аренды.
Нюансы
Под помещением следует понимать объект недвижимости, входящий в состав зданий или сооружений, который неразрывно связан со зданием или сооружением, в котором оно находится.
Договора аренды жилого или нежилого помещения, заключенные сроком менее одного года, в соответствии с нормами ГК РФ не подлежат государственной регистрации.
Договора аренды, которые были заключены до вступления в действие ФЗ «О регистрации прав ….», т.е. до 31 января 1998 года, считаются действительными и обязательной государственной регистрации не подлежат.
Кроме того, договора аренды земельных участков, также заключенные до 31 января 1998 года, выступают в качестве документов, удостоверяющих право пользования земельными участками. Ранее они подлежали государственной регистрации в специальных органах – земельных комитетах, но это правило было упразднено Указом Президента РФ.
Ранее, договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и иной недвижимости, не подлежали государственной регистрации потому, что отсутствовали - ответственный за это государственный орган и федеральные нормативные акты, которые устанавливали бы порядок проведения процедуры. После 31 января 1998 года подобные функции были возложены на учреждения юстиции, до создания которых в Субъектах РФ их функции по регистрации заключаемых договоров аренды и иных сделок с недвижимым имуществом осуществляли органы кадастрового и технического учета.
Поскольку создание системы данных органов закончилось только к 1 января 2000 года, все договора аренды недвижимого имущества, подписанные после этой даты, включая земельные участки, подлежали обязательной государственной регистрации, порядок которой был установлен Приказом Министерства Юстиции РФ.