Достаточно новым явлением для российской системы права является концессионное соглашение, легальное определение которого закреплено в Федеральном Законе «О концессионных соглашениях». В соответствии со статьей 3 указанного закона по концессионному соглашению одна сторона – концессионер, обязуется за свой счет построить и или реконструировать недвижимое имущество, указанное в соглашении, право собственности, на которое принадлежит или будет принадлежать концеденту, являющемуся второй стороной соглашения.

В рамках концессионного соглашения концессионер также обязуется осуществлять деятельность с использованием данного объекта недвижимости, а концедент обязуется предоставить ему право владения и пользования объектом концессионного соглашения в установленный срок и для осуществления обусловленной в соглашении деятельности. Если в соглашении не прописано иное, то все полученное в ходе эксплуатации объекта недвижимости, является собственностью концессионера.

Гражданское законодательство

Теоретики полагают, что концессионное соглашение в рамках действующего гражданского законодательства РФ следует рассматривать исключительно как один из видов гражданско-правовых договоров, обладающий некоторыми особенностями.

Стороны соглашения

Одной стороной концессионного соглашения - концедентом всегда будет выступать публично-правовое образование: Российская Федерация, один из ее субъектов или муниципальное образование, а второй стороной, т.е., концессионером всегда будет выступать частная предпринимательская структура, например, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо и т.д. При этом, от имени концедента действуют уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления в рамках своей компетенции, а в качестве концессионера могут выступать как отечественные, так и иностранные юридические лица, а также действующие без образования юридического лица по договору простого товарищества две и более организации. Концессионное соглашение необходимо для оформления отношений между равными, имущественно обособленными и независимыми друг от друга сторонами, обладающими самостоятельностью, поэтому выступая в качестве концедента, публично-правовые образования, не должны использовать принадлежащие им властные полномочия в отношении второй стороны - концессионера. Этот момент объясняется тем, что, во–первых в отечественной правовой системе воспринята теория двойственности государства, которое выступает и в качестве субъекта публичного права (властные функции) и в качестве  субъекта частного права (участие в гражданском обороте).

Во-вторых, у концедента нет односторонних прав в отношении концессионера, предоставляющих ему возможность навязывать последнему собственную волю, за исключением права контроля над исполнением условий концессионного соглашения, предоставленного статьей 9 ФЗ «О концессиях». Указанная статья наделяет уполномоченных представителей концедента иметь беспрепятственный доступ на объект концессионного соглашения, а также к документам, относящихся к осуществлению концессионной деятельности для обеспечения выполнения концессионером существенных условий концессионного соглашения. В остальном, ФЗ «О концессиях» запрещает концеденту и его представителям осуществлять вмешательство в хозяйственную деятельность концессионера. Право концедента осуществлять контроль над соблюдением условий концессионного соглашения вытекает из условий соглашения.

Изменение и расторжение соглашения

Об отсутствии властных преимуществ у концедента говорит также способ изменения и расторжения концессионного соглашения. Его можно изменить по соглашению сторон, либо в судебном порядке по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным статьями 450 – 451 действующего Гражданского Кодекса РФ. В свою очередь прекращение концессионного соглашения возможно по соглашению сторон, либо на основании судебного решения в случае его досрочного расторжения, причиной для которого является нарушение существенных условий концессионного соглашения одной из сторон, значительное изменение обстоятельств, из которых стороны соглашения исходили при заключении соглашения. Иные основания для расторжения могут быть предусмотрены сторонами в самом соглашении или в действующем законодательстве РФ. ФЗ «О концессиях» говорит о том, что все возникшие между концедентом и концессионером споры,  должны разрешаться исключительно в судебном порядке и предполагает взаимную ответственность сторон за нарушение условий концессионного соглашения.

Объект соглашения

Довольно специфический объект концессионного соглашения является одной из его особенностей и определяется ФЗ «О концессиях» как недвижимое имущество, входящее в состав имущества с обусловленным целевым использованием, перечень которого является исчерпывающим. Как правило, объектом соглашения выступает публичное имущество, которое необходимо для обслуживания нужд общества, а значит, оно не может находиться в частной собственности. Гражданский оборот такого имущества либо недопустим, либо ограничен. При этом перечень концессионных объектов, перечисленных в статье 4 ФЗ «О концессиях» не содержит видов имущества, изъятых из гражданского оборота, допуская выступать в качестве объекта концессионного соглашения как имущество, ограниченное в обороте, так и то, оборот которого разрешен. Особенностью российской модели концессионного соглашения является тот факт, что концедент предоставляет концессионеру, не являющееся исключительным право владения и пользования объектом недвижимости, обладающим огромной социальной значимостью.

Срок действия

Концессионное соглашение представляет собой срочный договор, по которому право  владения и право пользования предоставляются в отношении объекта недвижимости на установленный в соглашении срок, который является одним из его существенных условий. Концессионный объект остается в собственности концедента после его возведения или после проведения реконструкции концессионером как в течение всего срока действия концессионного соглашения, так и по его окончанию. Стоит отметить, что при заключении концессионного соглашения нет перехода права собственности на объект недвижимости к концессионеру, поскольку он получает от концедента исключительно права владения, пользования концессионным объектом и извлечения из него прибыли.

Основанием для досрочного расторжения соглашения является неисполнение или ненадлежащее исполнение концессионером концессионной деятельности. По истечении срока действия концессионного соглашения объект недвижимости должен быть возвращен концеденту, который самостоятельно определяет его судьбу.

Публичный интерес

Наличие публичного интереса является одним из наиболее важных признаков концессионного соглашения, под которым понимается признание государства социальным, т.е. таким, которое заботится о благополучии общества и о создании комфортных условий жизни для населения. Именно заботой о благе общества должно руководствоваться государство при реализации своих властных функций. Говоря о публичном интересе в рамках концессионного соглашения, то он заключается в признании за концедентом перед концессионером таких односторонних прав, как:

вводить прямое управление концессией; изменять концессионный договор и отказываться от его заключения. Реализовать перечисленные права концедент может при нарушении комиссионером взятых на себя обязательств и в иных случаях, если того требует общественная необходимость. В свою очередь у концессионера есть право на возмещение убытков, вызванных реализацией концедентом своих односторонних прав, которые последний обязан компенсировать.

Заключая концессионные соглашения, публично-правовые образования имеют единственную цель - привлечь инвестиции в экономику соответствующей территории (страны, региона, города) и, обеспечивая эффективное использование муниципального и федерального имущества, существенно повысить качество товаров, работ и услуг, предоставляемых потребителям. В свою очередь вторая сторона – концессионер, заинтересована в получении прибыли (концессионные выплаты) от эксплуатации нового или модернизированного объекта недвижимости, обладающего значительной стоимостью.